2017年01月30日

大愚さんは視点がやはり面白い編

不動産投資はババ抜きの面がある  


不動産屋のタチの悪いのはおだててカスをつかませて売り逃げるというのが基本路線です。

医者や外資系なんか、基本お勉強バカですので、業者は金欲しさにおだてているだけなのに自分も信じちゃったりして。

低金利で駆動されてきた不動産ミニバブルが終わるかも

どうなんでしょう

開始>
不動産ミニバブルの崩壊迫る!! 高金利融資はまた、同じ悲劇を繰り返すのか?
2016年12月5日付の週刊全国賃貸住宅新聞の一面トップニュースは、「自己破産する家主が増加 業者にカモにされた医者や外資系サラリーマン」でした。

高属性の方(医者・外資系サラリーマン等)が、金融機関や不動産会社に勧められるがまま、高金利・フルローンで、地方築古大規模SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)一棟マンションを購入。空室が増え、キャッシュフローが大赤字で回らなくなり、かといって、抵当権を抹消する価格では売るに売れず、自己破産という内容でした。

地方SRCだと、積算価格(土地・建物)の評価が出易いので、融資も通り易く、且つ、フルローンも出易いのです。しかし、実質相場という面では、地方築古は今一で、抵当権価格では売るに売れないということです。

■借入の仕方でへたをこくと怪我をする!?

勿論、高金利でも、融資が早い、フルローン等融資額割合が高い、融資期間が長い等、融通がきくというメリットがある場合もあります。よほどの優良物件が割安で購入できる場合には、取り敢えず、物件を押さえて購入し、後で、金利引き下げ交渉、借換をするという手法もあり得ます。(確実ではありませんが)

売り急ぎ物件・相続絡み物件等、優良物件を割安価格で購入できればこそのフルローンですので、不良物件を割高価格で購入する場合のフルローンは、債務超過となってしまいます。

借入金は、鋏・包丁と一緒で、うまく使えば便利ですが、へたをこけば、怪我をします。
確かに、借入金には、

・金融機関が自分、物件をある程度第三的な目で見てくれる
・時間を買う発想でいい時期に高額の物件も購入対象にできる
・低金利で資金調達し高利回りで運用できる(イールドギャップ・レバレッジ)
・保険機能(団体信用生命保険)を活用できる、節税(所得税・住民税、相続税)ができる
・インフレに強い

などのメリットがあります。

云々(うんぬん、でんでんではない)

終わり>

リスクはお前、もうけは俺さま。

これが強奪資本主義の構造で、大きくすれば帝国主義になり、小さくすれば、騙し不動産屋になります。

同じ原理で動いている。マネタリー経済学もおなじ。根っこに騙しが入っている。

一方、三方得の江戸時代型資本主義、低成長型資本主義は、最初は安定的にゆっくり成長します。質素な生活をして、ゆっくり大きくなる。3代くらいかかることが多い。

評判がある一点を超えると爆発的に大きくなる。顧客も得するので、どんどん顧客が寄ってくるのです。

で、飢饉や大火災になれば大放出して米倉をすっからかんにします。そうすると、利益も顧客のためのものだという納得になって、飢饉が終わると周りは恩を受けた人だらけになって

あっという間に回復し、さらに大きくなります。

これが経世済民の動態です。こういう人を

長者、と言います。

せこい奴はいくらもいるが、三方得は滅多にいない。その率1万分の1くらいでしょうか。


posted by 秀さん at 18:32| ハノイ ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | ベトナム日常生活編 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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